Cookie Use Notification

This site uses cookies to provide you with a more responsive and personalised service.

By using this site you agree to our use of cookies as set out in our cookie notice. Please read our cookie notice for more information on the cookies we use and how to delete or block the use of cookies.

Offices and logistics the main engines of growth in European real estate in 2018

Click to Enlarge

- Czynsze rosną coraz szybciej w całej Europie przy postępującej kompresji stóp kapitalizacji

- Stawki czynszowe w sektorze nieruchomości logistycznych wzrosły w ujęciu rocznym najszybciej od ponad dekady

- W 2019 roku stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych wzrosną na ponad 40% rynków przy zerowym lub ujemnym wzroście czynszów

Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate”, opracowanego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wynika, że w czwartym kwartale 2018 roku pozytywne trendy utrzymały się na większości europejskich rynków nieruchomości komercyjnych.

Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:

„Katalizatorem wzrostów w czwartym kwartale – tak jak w całym roku 2018 – były głównie nieruchomości biurowe i logistyczne. W ujęciu rocznym czynsze w budynkach biurowych w Europie wzrosły o 2,6% - jest to najszybsze tempo wzrostu w skali roku od przeszło pięciu lat. Z kolei na rynku nieruchomości logistycznych odnotowano wzrost stawek czynszowych o 2,3% rok do roku, co oznacza, że rosły one najszybciej od ponad dekady.

Jednocześnie czynsze za wynajem powierzchni handlowych w Europie obniżyły się w ujęciu kwartalnym o 0,1% w porównaniu ze spadkiem o 0,4% w trzecim kwartale, ale w skali całego ubiegłego roku nieznacznie wzrosły”.

W czwartym kwartale stopy kapitalizacji ponownie zmniejszyły się na wszystkich rynkach europejskich, przy czym najbardziej w sektorze nieruchomości logistycznych – o 20 pb. Było to spowodowane przez silny popyt ze strony inwestorów i wzrost czynszów. Kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych i handlowych wyniosła odpowiednio 6 pb i 2 pb.

Budapeszt jako jedyny rynek spośród 46 miast monitorowanych przez Cushman & Wakefield odnotował w czwartym kwartale wzrost czynszów i kompresję stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach nieruchomości. Zawdzięcza to dobrej koniunkturze gospodarczej oraz silnemu popytowi ze strony najemców i inwestorów. Czynsze za wynajem lokali przy głównych ulicach handlowych wzrosły w tym czasie o 7,1%, do czego przyczynił się duży wzrost zysków realnych i konsumpcji oraz rosnąca popularność zakupów w tego typu lokalizacjach, między innymi wśród turystów. Czynsze w sektorze logistycznym wzrosły siódmy kwartał z rzędu (+2,4%) wskutek rosnących kosztów realizacji inwestycji budowlanych i niewielkiej podaży powierzchni magazynowej.

Jakub Budych, Starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield Polska, dodaje: W 2018 roku na europejskim rynku nieruchomości obserwowano dalszą kompresję stóp kapitalizacji. Spośród trzech głównych sektorów, największy spadek stóp kapitalizacji – o blisko 47 pb do średniego poziomu 5,71% – został zarejestrowany w sektorze nieruchomości logistycznych. W regionie CEE trend ten został utrzymany jednak dynamika kompresji średniej stopy kapitalizacji była niższa. Przeciętne poziom stopy kapitalizacji dla obiektów przemysłowych w regionie kształtują się obecnie na poziomie 6,77% z perspektywą do dalszej kompresji.

Średni europejski poziom stóp kapitalizacji dla biur kontynuował trend spadkowy osiągając poziom 4,36%. Najlepsze biurowce w regionie CEE zanotowały średni poziom stóp kapitalizacji 5.26% o blisko 36 pb niższy niż rok wcześniej. W średnioterminowej perspektywie, oczekujemy dalszej kompresji średnich wartości stóp kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w Europie, jednak o mniejszej dynamice niż dotychczas.

W przypadku najlepszych nieruchomości handlowych w Europie, średnia kompresja stóp kapitalizacji w 2018 roku wyniosła jedynie 7 pb. Region CEE charakteryzował się nieco większą dynamiką spadku, w wyniku której średnia stopa kapitalizacji dla obiektów handlowych zbliżyła się do poziomu 5,31%.

W najbliższym czasie można się jednak spodziewać niewielkiego wzrostu średniej stopy w Europie, na co w głównej mierze wpływ będzie miała prognoza podwyższenia stóp kapitalizacji w Wielkiej Brytanii, Francji, krajach Beneluxu oraz Skandynawii. W regionie CEE jednak oczekujemy stabilizacji stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów handlowych”.

Nieruchomości biurowe

Czynsze za wynajem powierzchni biurowych w Europie wzrosły o 0,7% w czwartym kwartale 2018 roku oraz o 2,6% w ujęciu rocznym. Nie odnotowano spadków na żadnym rynku. Stawki czynszowe w czwartym kwartale wzrosły na 15 spośród 47 monitorowanych rynków, przy czym najbardziej w Glasgow (+6,7%), Barcelonie (+3,9%) i Brukseli (+3,3%). Czynsze w sektorze biurowym rosły nieprzerwanie przez cały ubiegły rok – o ponad 0,5% kwartalnie we wszystkich czterech kwartałach.

Największy wzrost w ujęciu rocznym (+15,2%) odnotowała Barcelona wskutek niewystarczającej podaży powierzchni biurowej w budynkach o wysokim standardzie. Na drugim miejscu uplasował się Berlin (+13,8%) ze względu na dynamiczny rozwój gospodarki, silny popyt i ograniczoną podaż. Duża aktywność najemców i malejąca dostępność nowej powierzchni biurowej spowodowały wzrost czynszów w najbardziej atrakcyjnych budynkach w pięciu miastach regionalnych Wielkiej Brytanii. Z kolei we Włoszech rekordowy wolumen transakcji najmu na rynku biurowym przełożył się w ostatnich 12 miesiącach na wzrost czynszów o 7,4% w Mediolanie i o 5% w Rzymie.

W czwartym kwartale średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w Europie obniżyły się o 6 pb do poziomu 4,36%. Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy znaczną kompresję odnotowano w Niemczech (-26 pb), krajach Beneluksu (-22 pb) i Europie Środkowo-Wschodniej (-36 pb). Z opublikowanych danych wynika, że stopy kapitalizacji we Francji spadły już do minimalnego poziomu, a na rynkach semi-core i nordyckich uległy nieznacznej kompresji w ujęciu kwartalnym i rocznym. Z kolei w Wielkiej Brytanii stopy kapitalizacji wzrosły w skali zarówno kwartalnej, jak i rocznej – głównie wskutek ich wzrostu w czwartym kwartale o 25 pb do 3,75% w londyńskiej dzielnicy West End.

Nieruchomości logistyczne

Czynsze za wynajem powierzchni logistycznych kontynuowały trend wzrostowy w całej Europie – wzrosły o 0,9% w czwartym kwartale 2018 roku i o 2,3% w ujęciu rocznym. Na przestrzeni ostatniego roku odnotowano wzrosty na blisko połowie spośród 46 monitorowanych rynków, natomiast w czwartym kwartale w mniejszej liczbie lokalizacji – przede wszystkim w Dublinie (+5,3%), Londynie (+3,3%), Moskwie (+2,9%) i Budapeszcie (+2.4%).

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych spadły na ponad połowie spośród monitorowanych rynków. W skali całego kontynentu obniżyły się o 20 pb do poziomu 5,71% - była to największa zmiana od ponad trzech lat. W ujęciu kwartalnym stopy kapitalizacji zmniejszyły się najbardziej w Niemczech (-38 pb), Belgii (-25 pb), we Włoszech (-25 pb) oraz w Holandii (-23 pb). Do ich kompresji na wielu rynkach przyczynia się silny popyt, stosunkowo niewielka podaż oraz prognozowany wzrost czynszów.

Nigel Almond dodaje: „Duży wzrost czynszów i kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych w czwartym kwartale świadczą o nadal dobrej kondycji tego sektora w ostatnich 12 miesiącach. W wielu krajach mamy do czynienia z niewystarczającą podażą obiektów logistycznych – dotyczy to zarówno rynków najmu, jak i kapitałowych. Przewidujemy, że w 2019 roku czynsze będą nadal rosły, ale tempo kompresji stóp kapitalizacji może spowolnić”.

Główne ulice handlowe

Pomimo spadku o 0,1% w czwartym kwartale, czynsze za wynajem lokali przy głównych ulicach handlowych Europy utrzymały się na względnie stabilnym poziomie w ujęciu rocznym. Nie zmieniły się w minionym kwartale na ponad 80% monitorowanych rynków, a nieznacznie wzrosły tylko na kilku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (o 7,1% w Budapeszcie i 4,0% w Sofii), w krajach semi-core (o 4,3% w Rzymie i 1,8% w Barcelonie), a także w Wielkiej Brytanii (o 2,0% w Leeds i o 1,8% w Manchesterze). W ciągu roku stawki czynszowe utrzymały się na niezmienionym poziomie na ponad połowie rynków. W najbliższym czasie raczej nie wzrosną znacząco z powodu coraz większych obaw związanych z ekspansją sektora e-commerce – w 2019 roku pozostaną na dotychczasowym poziomie lub spadną na ponad 60% rynków.

Obawy te wpływają na nastroje wśród inwestorów – spośród wszystkich kategorii aktywów nieruchomości handlowe odnotowały w czwartym kwartale spadek stóp kapitalizacji o 2 pb. Wskutek wzrostu czynszów stopy kapitalizacji zmniejszyły się w ciągu kwartału o 25 pb w Budapeszcie i Sofii. Duże zmiany zaobserwowano także w Warszawie (-25 pb) i Amsterdamie (-15 pb). W minionym roku stopy kapitalizacji wzrosły na prawie jednej czwartej spośród monitorowanych rynków, w tym w ostatnim kwartale w Edynburgu, Glasgow i Oslo (+25 pb) oraz w Brukseli (+10 pb).

Nigel Almond konkluduje: „Stopy kapitalizacji są obecnie najniższe od 10 lat, a ze względu na duże prawdopodobieństwo ujemnego lub minimalnego wzrostu czynszów, ich wartości mogą wzrosnąć w 2019 roku nawet na 40% rynków”.

* Noty

Raport DNA of Real Estate monitoruje czynsze i stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w 46 miastach europejskich.

Kraje nordyckie: Dania, Finlandia, Norwegia i Szwecja. Kraje Beneluksu obejmują Belgię, Luksemburg i Holandię. Do rynków semi-core zalicza się Irlandię, Włochy, Portugalię i Hiszpanię. Rynki Europy Środkowo-Wschodniej to: Bratysława, Czechy, Węgry, Polska i Rumunia.