Komunikat o stosowaniu plików cookies

W celu usprawnienia funkcjonowania witryny www.cushmanwakefield.pl, korzystamy z technologii plików cookies. Jeśli nie chcesz aby pliki cookies były instalowane na Twoim komputerze zmień ustawienia swojej przeglądarki. Dalsze korzystanie z witryny oznacza zgodę na wykorzystanie plików cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki oraz Polityką Plików Cookies.


Rekordowe dane z rynków biurowych Europy Środkowej

Z najnowszego raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield dotyczącego rynku powierzchni biurowych w regionie Europy Środkowej wynika, że w 2013 r. popyt w Europie Środkowej osiągnął najwyższy poziom w historii – wynajęto rekordową ilość 1,4 mln mkw. Całkowite zasoby powierzchni biurowej w czterech stolicach regionu (Bratysławie, Budapeszcie, Pradze i Warszawie) wyniosły prawie 12 mln mkw. przy niewielkiej nowej podaży na poziomie ok. 436 000 mkw.

Popyt i podaż
Z analizy rynku biurowego w stolicach państw Europy Środkowej przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield wynika, że ranking miast pod względem całkowitych zasobów powierzchni biurowych nie uległ zmianom. Warszawa jest nadal największym rynkiem biurowym regionu z zasobami wynoszącymi 4,1 mln mkw. Drugim rynkiem jest Budapeszt z 3,2 mln mkw., a na kolejnych miejscach uplasowały Praga i Bratysława, które dysponują odpowiednio prawie 3 mln mkw. i 1,5 mln mkw. powierzchni biurowej.

Nowa podaż powierzchni biurowej w Europie Środkowej utrzymała się w 2013 r. na stabilnym poziomie 436 000 mkw., co jednak oznacza niewielki spadek w porównaniu z 2012 r., gdy oddano do użytku prawie 460 000 mkw. Najwięcej nowej powierzchni powstało w Warszawie – blisko 300 000 mkw. Na drugim miejscu pod względem nowej podaży znalazła się Praga z prawie 80 000 mkw. Natomiast zasoby powierzchni biurowej w Budapeszcie i Bratysławie powiększyły się odpowiednio o 33 000 mkw. i 26 000 mkw.

Jonathan Hallett, Partner Zarządzający firmy Cushman & Wakefield w Europie Środkowej, powiedział: „Recesja przełożyła się na wyraźny aczkolwiek nieproporcjonalny spadek podaży nowej powierzchni w Europie Środkowej. Jednak wraz z postępującym ożywieniem na rynku możemy oczekiwać wzrostu nowej podaży w perspektywie mniej więcej dwóch najbliższych lat ze względu na plany ekspansji najemców i łatwiejszy dostęp deweloperów do finansowania inwestycji spekulacyjnych”.

Obecnie w Europie Środkowej w budowie pozostaje prawie 600 000 mkw. powierzchni biurowej, której oddanie zaplanowano na 2014 r. Oznacza to wzrost podaży nowej powierzchni o 27% w porównaniu z 2013 r.

Richard Aboo, Partner i dyrektor działu powierzchni biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Jesteśmy świadkami wyraźnego ożywienia na rynku nieruchomości biurowych w Europie Środkowej, a zwłaszcza w Polsce, gdzie rośnie popyt wśród najemców zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych. Niemniej jednak wzrost czynszów jest hamowany przez rosnący wskaźnik pustostanów, szczególnie na rynku warszawskim, na którym może wzrosnąć do końca bieżącego roku do ok. 14%”.

Wykres 1 – Popyt i podaż nowej powierzchni biurowej w stolicach Europy Środkowej w 2013 r. (mkw.)

Popyt i podaż

Źródło: Cushman & Wakefield

Transakcje najmu
Według danych firmy Cushman & Wakefield całkowity wolumen transakcji najmu w drugiej połowie 2013 r. we wszystkich czterech miastach wyniósł prawie 730 000 mkw. To wynik lepszy o 6% niż w pierwszym półroczu. Łączny popyt w Europie Środkowej wyniósł 1,4 mln mkw., czyli ponad 127 000 mkw. więcej niż w 2012 r.

Tabela 1 – Najważniejsze dane dotyczące rynku powierzchni biurowych w stolicach Europy Środkowej w 2013 r.

 

Europa Środkowa (łącznie cztery stolice)

Warszawa

Budapeszt

Praga

Bratysława

Popyt (mkw.)

1 423 000

634 000

397 000

299 000

92 000

Podaż (mkw.)

436 000

298 000

33 000

79 000

26 000

Wskaźnik pustostanów (%)

14,3%

11,7%

18,4%

13,2%

15,2%

Najwyższe czynsze (EUR/mkw.)

nd

25

21

20,25

15

Źródło: Cushman & Wakefield

Największą nową transakcją zawartą w regionie w 2013 r. było wynajęcie w ramach umowy przednajmu całego budynku Harmony Konstruktorska (22 680 mkw.) w Warszawie przez firmę Polkomtel. Natomiast największą renegocjację umowy najmu odnotowano w Budapeszcie, gdzie podmiot z sektora publicznego przedłużył najem powierzchni w lokalizacji poza centrum Pesztu. W Warszawie ponownie podpisano najwięcej umów przednajmu spośród wszystkich stolic Europy Środkowej – ponad 154 000 mkw. w całym 2013 r.

Natomiast w Budapeszcie odnotowano najwięcej transakcji ekspansji, w ramach których najemcy powiększyli wynajmowaną powierzchnię biurową o ok. 66 000 mkw.

W 2013 r. przedłużenia umów najmu, na które przypadło 37% łącznego popytu w Europie Środkowej, stanowiły największy odsetek wszystkich rodzajów transakcji. Na drugim miejscu znalazły się nowe transakcje, których udział w popycie wyniósł 33%. Z kolei umowy przednajmu i ekspansje stanowiły odpowiednio 14% i 10%. Najmniej zostało zawartych transakcji w budynkach realizowanych na potrzeby własne – tylko 4%.

Czynsze
Najwyższe czynsze w Centralnych Obszarach Biznesu (COB) we wszystkich czterech stolicach pozostały stabilne w 2013 r., z wyjątkiem Warszawy oraz Pragi, gdzie nieznacznie spadły i wynoszą obecnie odpowiednio 25,00 EUR/mkw./miesiąc i 20,25 EUR/mkw./miesiąc. Najwyższe czynsze w budapeszteńskim COB utrzymują się na stałym poziomie 21 EUR/mkw./miesiąc od 2010 r., a czynsze wywoławcze w Bratysławie nie zmieniły się od końca 2012 r. i wynoszą 15 EUR/mkw./miesiąc.

Czynsze w COB na wielu rynkach zachodnioeuropejskich są znacznie wyższe i rosną w porównaniu z Europą Środkową, gdzie w 2013 r. znajdowały się pod wyraźną presją. Pod koniec ubiegłego roku najwyższe czynsze w londyńskiej dzielnicy West End wzrosły do 85 EUR/mkw./miesiąc, a w COB w Monachium wzrosły do 32 EUR/mkw./miesiąc. Natomiast w paryskim COB czynsze nieznacznie spadły pod koniec 2013 r. do 56 EUR/mkw./miesiąc.

Uwaga: powyższe stawki czynszów dotyczą powierzchni wewnętrznej brutto.

Wykres 2 – Najwyższe czynsze w Europie Środkowej

najwyższe czynsze

Źródło: Cushman & Wakefield

Pustostany
W pierwszej połowie 2013 r. wskaźnik pustostanów w Europie Środkowej wyniósł 14,1% i był najwyższy od pięciu lat, pod koniec roku wzrósł o kilka punktów bazowych do 14,3%. Prognozuje się dalszy wzrost pustostanów w wyniku oddawania do użytku nowej powierzchni spekulacyjnej. Najniższy w regionie wskaźnik pustostanów odnotowano w Warszawie (11,7%), następnie w Pradze (13,2%), Bratysławie (15,2%) i Budapeszcie (18,4%). W porównaniu z innymi miastami wolumen niewynajętej powierzchni w Budapeszcie może wydawać się duży, ale znacząco się zmniejszył z wysokiego poziomu 21% w trzecim kwartale 2012 r. i w bieżącym roku może jeszcze bardziej zmaleć.

Absorpcja
W 2013 r. średni roczny poziom absorpcji wzrósł nieznacznie pomimo rosnącej aktywności najemców w Europie Środkowej w ostatnich trzech latach. Bardzo duży udział w strukturze popytu umów przedłużanych i renegocjowanych nadal świadczy o kluczowym znaczeniu strategii konsolidacyjnych w regionie, w którym działania oszczędnościowe w dalszym ciągu hamują silniejszy wzrost absorpcji. Jednak zapoczątkowany w 2013 r. trend ekspansji najemców może się utrzymać, co z kolei powinno przełożyć się na wzrost wskaźnika absorpcji w najbliższej przyszłości.

Wykres 3 – Średnia roczna absorpcja i popyt na powierzchnie biurowe w Europie Środkowej

absorpcja

Źródło: Cushman & Wakefield

Rynek inwestycyjny
Rosnący popyt na rynku najmu znajduje odzwierciedlenie w ożywieniu aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości biurowych w Europie Środkowej. Świadczy o tym wysoki poziom zainteresowania inwestorów prestiżowymi i rozpoznawalnymi obiektami takimi jak Rondo 1 i Praha City Center, a także biurowcami butikowymi, które stanowią atrakcyjniejszą inwestycję w porównaniu z innymi aktywami na rynku.

James Chapman, Partner i dyrektor działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w regionie Europy Środkowej, powiedział: „W Polsce obserwujemy napływ nowego niespekulacyjnego kapitału zagranicznego i krajowego do miast regionalnych w poszukiwaniu aktywów najlepszych w swojej klasie. Budapeszt ponownie zyskuje na znaczeniu na rynku inwestycyjnym Europy Środkowej. Rośnie również zainteresowanie inwestorów obiektami biurowymi pierwszej i drugiej generacji w atrakcyjnych lokalizacjach w Pradze i Warszawie, oferującymi możliwość repozycjonowania. Trend ten utrzyma się w kolejnych 24 miesiącach. Przewidujemy, że w bieżącym roku nieruchomości biurowe będą dominującym sektorem pod względem aktywności inwestycyjnej”.