Komunikat o stosowaniu plików cookies

W celu usprawnienia funkcjonowania witryny www.cushmanwakefield.pl, korzystamy z technologii plików cookies. Jeśli nie chcesz aby pliki cookies były instalowane na Twoim komputerze zmień ustawienia swojej przeglądarki. Dalsze korzystanie z witryny oznacza zgodę na wykorzystanie plików cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki oraz Polityką Plików Cookies.


Wzrost cen w hotelach Europy Środkowo-Wschodniej. Średnie ceny za pokój zbliżają się do historycznych maksimów, zapewniając wysoki zwrot z inwestycji.

Kliknij, aby powiększyć

Hotele w Pradze, która jest piątym najchętniej odwiedzanym miastem w Europie, funkcjonują na niemal pełnych obrotach i odnotowują jedne z najwyższych wskaźników obłożenia. Podobnie przedstawia się sytuacja w innych krajach Europy Środkowej.
Drugim największym rynkiem pod względem aktywności inwestorów była Polska, w której sfinalizowano 15 transakcji o łącznej wartości 402 mln euro.

Średnie ceny za pokój w hotelach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (EŚW)* rosną w ostatnich miesiącach w rekordowym tempie – to one w największym stopniu odpowiadają za dwucyfrowy wzrost przychodów na jeden dostępny pokój (RevPAR) w miastach Europy Środkowej w 2017 roku. Trend ten utrzymał się również w pierwszej połowie bieżącego roku. Jedynym wyjątkiem była Warszawa, w której przychody RevPAR nieznacznie się zmniejszyły wskutek niższego wskaźnika obłożenia, ale ceny pokoi wzrosły tak, jak w innych stolicach. Dzięki wyższym cenom hotele odnotowują wzrost rentowności, co przekłada się na rosnące zainteresowanie inwestorów rynkiem hotelowym. Jednak ze względu na brak podaży obiektów hotelowych na sprzedaż i ograniczoną dostępność terenów inwestycyjnych w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, na cele hotelowe adaptowane są istniejące już budynki. Rentowność hoteli utrzyma się w najbliższych latach na wysokim poziomie dzięki rosnącemu popytowi i niewielkiej skali inwestycji deweloperskich na większości rynków (z wyjątkiem Warszawy i Wiednia).

Stolice państw Europy Środkowej** w czołówce miast o najwyższym wskaźniku obłożenia hoteli w Europie – liderem w regionie jest Praga

W 2017 roku średni wskaźnik obłożenia hoteli w stolicy Czech wyniósł 80%, co zapewniło Pradze piąte miejsce w Europie.*** Praga jest jednocześnie 10. największym rynkiem w Europie z bazą hotelową oferującą ponad 35 tys. pokoi oraz ponad 18 mln sprzedanych dób hotelowych w 2017 roku. Drugim rynkiem w regionie jest Wiedeń, w którym w ubiegłym roku sprzedano ponad 15,5 mln dób hotelowych; stolica Austrii zajęła jednak 13. miejsce pod względem wskaźnika obłożenia hoteli. Trzecim największym rynkiem hotelowym w Europie Środkowej jest Budapeszt, którzy zajął 10. miejsce w rankingu miast z najwyższym wskaźnikiem obłożenia. Ze względu na mniejszą ofertę dostępnych hoteli w porównaniu z Pragą, stolica Węgier ma znaczny potencjał rozwoju. Kolejnym miastem z jednym z najwyższych wskaźników obłożenia hoteli na kontynencie jest Warszawa, która uplasowała się na 7. miejscu. Jednak do końca 2018 roku może odnotować spadek w rankingu wskutek nowej podaży. Wskaźniki obłożenia na głównych rynkach hotelowych Europy Środkowej znacząco wzrosły w porównaniu z niektórymi największymi destynacjami turystycznymi takimi jak Madryt, Mediolan i Rzym. Jedynie Bratysława nie zakwalifikowała się do pierwszej dwudziestki.

- Przewidujemy, że w najbliższych latach popyt będzie nadal rósł, ale w niektórych miastach w wolniejszym tempie ze względu na wzrost cen lub maksymalne obłożenie hoteli w szczycie sezonu. Trend wzrostowy jednak utrzyma się dzięki rosnącemu zainteresowaniu klientów, zwłaszcza z Azji i Bliskiego Wschodu - mówi Bořivoj Vokřínek, Partner, dyrektor działu doradztwa strategicznego i badań rynku hotelowego w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.



W pierwszej połowie 2018 roku przychody na jeden dostępny pokój (RevPAR), które są kluczowym wskaźnikiem efektywności w sektorze hotelowym, wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej w całym regionie, z wyjątkiem Warszawy. Liderem wzrostów była Sofia, gdzie przychody RevPAR wzrosły - aczkolwiek ze stosunkowo niskiego poziomu - aż o 19,0%. Na kolejnych miejscach uplasowały się: Budapeszt (5,5%), Bukareszt (4,7%) i Bratysława (4,6%). W Pradze i Wiedniu wskaźnik RevPAR wzrósł o nieco ponad 2%.**** 

- Wskaźniki obłożenia hoteli na wielu rynkach Europy Środkowej są rekordowo wysokie, a ceny za pokój zbliżają się do poziomów obserwowanych w Europie Zachodniej, co do pewnego stopnia ogranicza możliwości bardziej dynamicznego wzrostu przychodów RevPAR, jaki odnotowaliśmy w 2017 roku. Ponadto niektóre rynki takie jak Warszawa zaczynają odczuwać wpływ nowej podaży, a hotelarze wskazują na rosnącą konkurencję ze strony platform wynajmu krótkoterminowego takich jak AirBnB - mówi David Nath, dyrektor działu hotelowego na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cushman & Wakefield.                         

Rynek inwestycyjny

Rok 2017 był rekordowy pod względem aktywności inwestycyjnej na głównych rynkach hotelowych Europy Środkowo-Wschodniej – zawartych zostało 67 transakcji na 1,7 mld euro w porównaniu z 56 transakcjami na 1,3 mld euro w 2016 roku. Najwyższy wolumen transakcji inwestycyjnych odnotowano ponownie w Austrii – łącznie 791 mln euro. Drugim największym rynkiem pod względem aktywności inwestorów była Polska, w której sfinalizowano 15 transakcji o łącznej wartości 402 mln euro. Z kolei w Czechach obroty na rynku hotelowym w 2017 roku wyniosły ponad 235 mln euro, czyli nieznacznie mniej niż w rekordowym 2016 roku, w którym wolumen transakcji inwestycyjnych wzrósł do 292 mln euro. Tuż za Czechami niespodziewanie uplasowała się Rumunia, w której inwestorzy ulokowali blisko 200 mln euro.

W pierwszej połowie 2018 roku łączny wolumen transakcji inwestycyjnych wyniósł zaledwie 0,5 mld euro, ale w drugim półroczu może znacząco wzrosnąć.

- Koniunktura w gospodarce i turystyce na wszystkich rynkach Europy Środkowo-Wschodniej zachęca inwestorów poszukujących większych zysków do inwestowania w regionie. Jednak w pierwszej połowie 2018 roku zawarto niewiele transakcji ze względu na brak nieruchomości wystawianych na sprzedaż, a czasami wygórowane oczekiwania lub niepewność sprzedających, którzy mają ograniczone możliwości reinwestowania kapitału - mówi Frederic Le Fichoux, dyrektor sekcji rynku hotelowego w regionie Europy, Cushman & Wakefield.

- W 2018 roku kluczowe wskaźniki efektywności rynku hotelowego w Polsce nie rosną już tak dynamicznie, jak w poprzednich latach. W Warszawie odnotowano nieznaczny spadek wskaźnika obłożenia hoteli oraz przychodów RevPar, co było spowodowane przede wszystkim oddaniem do użytku ok. 1200 nowych pokoi w okresie od pierwszej połowy 2017 roku do pierwszego półrocza 2018 roku. Miasto nadal przyciąga jednak uwagę inwestorów ze względu na dużą liczbę realizowanych inwestycji deweloperskich powiedziała Maria Zielińska, starszy doradca ds. rynku hotelowego, Cushman & Wakefield, Polska.

Inwestycje hotelowe

W 2019 roku baza hotelowa największych rynków wzbogaci się o prawie 5000 nowych pokoi. W Polsce planowane jest m.in. otwarcie 7 hoteli marki ibis.

Według prognoz w najbliższych trzech latach w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej może zostać wybudowanych ponad 13 000 pokoi w hotelach klasy średniej i luksusowej. Najwięcej nowych obiektów powstanie w Wiedniu i Warszawie. Dzięki nowej podaży liczba pokoi w regionie Europy Środkowo-Wschodniej znacząco wzrośnie, ale skumulowany wzrost roczny w najbliższych trzech latach wyniesie zaledwie 3,5%, co nie powinno powodować większych obaw w krótkiej perspektywie.

W najbliższym czasie aktywność deweloperska w sektorze hotelowym może przyspieszyć dzięki ożywieniu na rynkach i łatwiejszemu dostępowi do źródeł finansowania inwestycji w niektórych krajach. Jednak w Pradze, Budapeszcie i Wiedniu już teraz podaż gruntów lub pustych budynków w centralnych lokalizacjach umożliwiających realizację dużych inwestycji hotelowych lub zmianę ich przeznaczenia jest stosunkowo ograniczona. Z tego względu rynki te są lepiej chronione przed skutkami nadpodaży niż Warszawa, Sofia czy Bratysława.

Obecnie popyt nadal przewyższa podaż na większości rynków i nie przewidujemy niepokojącej nadpodaży w najbliższej przyszłości.

* EŚW obejmuje Czechy, Polskę, Austrię, Węgry, Słowację, Bułgarię i Rumunię.

** EŚ obejmuje Czechy, Polskę, Austrię, Węgry i Słowację.

*** Na podstawie danych dotyczących efektywności dla 35 największych rynków hotelowych, opublikowanych w „European Hotel Review” przez STR.

**** W euro