435 mld USD – tyle wynosi wartość nowego kapitału na inwestycje w nieruchomości komercyjne

James Chapman

CM Investment Sales

Kontakt

Poniżej znajduje się podsumowanie

  • Duży wolumen kapitału przeznaczanego na nieruchomości w świecie pomimo niewielkiego spadku po raz pierwszy od 2011 r. wskutek mniejszej dostępności finansowania dłużnego
  • Po raz pierwszy w historii wartość kapitału dostępnego na transakcje inwestycyjne w obu Amerykach jest wyższa niż w regionie EMEA – wpływ silnego dolara
  • Ograniczona podaż aktywów wysokiej jakości skłania inwestorów do poszukiwania nowych strategii, w tym inwestowania w projekty deweloperskie w segmencie core
  • Europa Środkowo-Wschodnia ważnym celem dla globalnego kapitału

Z danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że w 2017 r. wartość nowego kapitału przeznaczonego na inwestycje w nieruchomości komercyjne w ujęciu globalnym wyniesie 435 mld USD, czyli nieznacznie mniej niż w rekordowym ubiegłym roku – jest to jednak drugi najwyższy wynik od 2009 r.

W kolejnym raporcie z serii Great Wall of Money przedstawiono informacje na temat wielkości nowego kapitału, w tym finansowania dłużnego i kapitału własnego, pozyskanego na nieruchomości w skali globalnej. Wynika z niego, że łączna wartość dostępnych środków zmniejszyła się o 2% w porównaniu z 2016 r. – po raz pierwszy od 2011 r. Jednak jest to drugi najwyższy poziom w historii, co świadczy o wyjątkowym wzroście wolumenu kapitału przeznaczanego na nieruchomości komercyjne w aktualnym cyklu.

Wartość kapitału na inwestycje w sektorze nieruchomości w regionie EMEA zmniejszyła się o 9% do 130 mld USD, natomiast w obu Amerykach wzrosła o 2% do 173 mld USD. Nieznaczny wzrost do 132 mld USD odnotowano także w Azji.

Graf 1 – Nowy kapitał dostępny według regionów w mld USD (Źródło: Cushman & Wakefield)

The Great Wall of Money

Elisabeth Troni, dyrektor działu badań w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedziała: „Wobec niemal rekordowego wolumenu kapitału przeznaczanego na nieruchomości inwestorzy powinni zachować elastyczność. Przewidujemy, że w 2017 r. inwestorzy będą nadal rywalizować o aktywa i pozyskiwanie atrakcyjnych produktów inwestycyjnych. Strategie ukierunkowane na nieruchomości klasy core są bardzo atrakcyjne, ale na wielu kluczowych rynkach popyt często przewyższa podaż, powodując spadek stóp kapitalizacji i stawiając przez inwestorami kolejne wyzwania cenowe. Z tego względu inwestorzy coraz częściej angażują się w strategie oparte na inwestowaniu w projekty budowy lub przebudowy obiektów w segmencie core na największych rynkach. Oprócz nowych strategii inwestycyjnych przewidujemy, że na globalnym rynku inwestycyjnym pojawiają się także nowi gracze, zwłaszcza z krajów takich jak Chiny, Malezja, Tajwan i RPA”.

Rynki docelowe

Inwestorzy coraz częściej koncentrują się na inwestowaniu w pojedynczych krajach niż na lokowaniu kapitału na wielu rynkach. Inwestycje ograniczone do jednego kraju stanowią obecnie 61% dostępnego kapitału, co oznacza wzrost o 55% na przestrzeni ostatnich trzech lat. Według prognoz firmy Cushman & Wakefield Stany Zjednoczone pozostaną głównym celem inwestorów w 2017 r. Aktywność inwestycyjna spowolniła w 2016 r., ale wielu inwestorów zainteresowanych rynkiem nieruchomości nadal dysponuje niewykorzystanymi środkami finansowymi ze względu na niezrealizowane plany inwestycyjne.

Graf 2 – Rynki docelowe w 2017 r., wartości w mld USD (Żródło: Cushman & Wakefield)


Figure 2: Target markets 2017, USDbn (Source: Cushman & Wakefield)

Drugie miejsce w tegorocznym rankingu najbardziej atrakcyjnych krajów pod względem inwestowania w nieruchomości komercyjne zajmą ponownie Chiny, a większość kapitału wyłożą fundusze krajowe. Szybki rozwój gospodarczy kraju, który przekłada się na coraz bogatszą ofertę produktów inwestycyjnych, zachęca również szereg funduszy zagranicznych, w tym z USA, do wejścia na rynek chiński.

Trzecie miejsce należy do Wielkiej Brytanii, aczkolwiek zdaniem ekspertów z firmy Cushman & Wakefield Wyspy Brytyjskie przyciągną stosunkowo mniej kapitału, ponieważ niektórzy inwestorzy przyjęli postawę wyczekującą wobec niepewności związanej ze skutkami politycznymi i gospodarczymi negocjacji w sprawie Brexitu. Ponadto niektórzy niecierpliwie czekają na pojawienie się na rynku większej liczby produktów inwestycyjnych na wypadek obniżki cen.

Niemcy także mogą liczyć na duże zainteresowanie inwestorów ze względu na silną gospodarkę i status tzw. stosunkowo bezpiecznej przystani. Mogą także zyskać na ewentualnym odpływie kapitału z Wielkiej Brytanii. Problemem jest jednak pozyskanie odpowiednio wycenianych aktywów – zwłaszcza w przypadku funduszy inwestujących w nieruchomości z segmentu core.

James Chapman, Partner Międzynarodowy, Dział Rynków Kapitałowych CEE w Cushman & Wakefield, powiedział: „Europa Środkowo-Wschodnia jest bardzo ważnym celem dla globalnego kapitału dzięki wyjątkowo dobrym wskaźnikom rynków najmu i szybkiemu rozwojowi gospodarczemu w porównaniu z innymi krajami kontynentu. Sukces odnoszą inwestorzy, którzy mają ukierunkowane strategie i potrafią dostrzec szanse wynikające z atrakcyjnych wskaźników na poszczególnych podrynkach. Przewidujemy, że w 2017 r. w Europie Środkowo-Wschodniej inwestorzy będą poszukiwać możliwości inwestycyjnych w nowych mikrolokalizacjach i podsektorach, ponieważ monitorowanie trendów na rynkach najmu umożliwia wypracowanie zwrotów”.

Nigel Almond, dyrektor działu badań rynków kapitałowych w regionie EMEA, powiedział: „Europa Środkowo-Wschodnia nadal przyciąga uwagę inwestorów, o czym świadczy ponad 2 mld USD nowego kapitału przeznaczonego na inwestycje w nieruchomości w tym regionie – na Polskę przypada ponad połowa tej kwoty, czyli ok. 1,4 mld USD. Kapitał ten jest w dużym stopniu reprezentowany przez podmioty zagraniczne. Europa Środkowo-Wschodnia oferuje inwestorom atrakcyjną wartość w porównaniu z innymi rozwiniętymi rynkami Starego Kontynentu oraz średni zwrot z inwestycji w najlepsze nieruchomości w regionie na poziomie wyższym od średniej europejskiej (z uwzględnieniem Wielkiej Brytanii)”.

USA wyprzedzają region EMEA pod względem dostępności kapitału

Po raz pierwszy w historii wartość kapitału dostępnego w obu Amerykach (79 mld USD) jest wyższa niż w regionie EMEA (72 mld USD). Stopniowy wzrost wolumenu kapitału przeznaczanego na inwestycje w nieruchomości w USA wynika z rekordowych alokacji dokonywanych przez inwestorów instytucjonalnych oraz dużego zainteresowania aktywami amerykańskimi wysokiej jakości wśród inwestorów zagranicznych. Z kolei na zmniejszenie się puli kapitału w regionie EMEA w dużym stopniu wpłynął silny kurs dolara. Prawie 80% funduszy zainteresowanych Europą prezentuje dane w euro lub funtach, co zasadniczo wpływa na podawaną wielkość kapitału. Natomiast coraz większy popyt wśród inwestorów przełożył się na 7-procentowy wzrost kapitału przeznaczanego na nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku do poziomu 65 mld USD.

Nigel Almond dodał: „Jednym z najbardziej znamiennych trendów na rynku nieruchomości komercyjnych jest wzrost kapitału napływającego do krajów Azji i Pacyfiku. Po raz pierwszy w historii więcej dostępnego kapitału przypada na Azję niż EMEA, dzięki czemu kontynent ten zajmuje drugie miejsce za Ameryką Północną i Południową. Świadczy to o dojrzałości tego rynku oraz coraz większych możliwościach inwestowania i uzyskania atrakcyjnych zwrotów z inwestycji w tym regionie”.