Wskaźnik Fair Value IndexTM osiąga stan równowagi po raz pierwszy od 2009 roku

James Chapman

Head of Capital Market CEE

Kontakt

Poniżej znajduje się podsumowanie

  • Według przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield analizy 122 europejskich rynków nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych, 65 z nich jest wycenianych według realnej wartości, 30 jest niedoszacowanych, a 27 przeszacowanych
  • Wycena według realnej wartości wskazuje na odpowiednią kompensację ryzyka inwestycyjnego związanego z nabyciem najbardziej atrakcyjnych nieruchomości
  • Sektor logistyczny oferuje najlepsze możliwości ulokowania kapitału – 17 spośród 30 niedoszacowanych rynków europejskich to rynki logistyczne, m.in. Barcelona, Madryt i Mediolan

Prezentowany przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield kwartalny wskaźnik Fair Value IndexTM – uwzględniający 122 europejskie rynki nieruchomości biurowych, handlowych i logistycznych – osiągnął poziom równowagi po raz pierwszy od 2009 roku, w którym rynki nieruchomości w Europie zaczęły wychodzić z kryzysu finansowego zapoczątkowanego w 2007 roku.

Na podstawie opatentowanej metody obliczeń, dla każdego rynku ustalana jest tzw. wartość realna, która wskazuje na odpowiednią kompensację ryzyka związanego z nabyciem najbardziej atrakcyjnych nieruchomości przy zachowaniu pięcioletniego horyzontu inwestycyjnego.

W drugim kwartale br. liczba rynków niedoszacowanych zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim kwartałem wobec malejącej rozpiętości pomiędzy zwrotami realnymi i prognozowanymi oraz wpływu kompresji stóp kapitalizacji.

Według wskaźnika Fair Value IndexTM, 30 rynków jest niedoszacowanych, 65 jest wycenianych zgodnie z realną wartością, a 27 uznano za przeszacowane. Największą ilość aktywów niedoszacowanych oferuje inwestorom sektor logistyczny – 17 spośród 30 rynków niedoszacowanych to rynki logistyczne.

W drugim kwartale br. najbardziej niedoszacowanym rynkiem europejskim była Moskwa, która zajęła pierwsze i drugie miejsce odpowiednio w sektorze nieruchomości handlowych i biurowych. Pierwszą piątkę zamykają Sofia (sektor biurowy), Dublin (sektor logistyczny) i Barcelona (sektor logistyczny). Najmniejszą liczbę rynków niedoszacowanych mają: Wielka Brytania – jeden z 28 (sektor nieruchomości biurowych w Bristolu) – oraz Francja – dwa z dziesięciu (sektor nieruchomości logistycznych w Paryżu i Marsylii).

Pięć najbardziej przeszacowanych rynków w Europie to: Stambuł (sektor biurowy), Genewa (sektor biurowy), Wiedeń (sektor biurowy), Mediolan (sektor handlowy) i Rzym (sektor handlowy). Wskutek wysokiego oprocentowania obligacji w Turcji zwrot realny z nieruchomości jest obecnie niemal dwukrotnie wyższy od zwrotu prognozowanego. Stopy kapitalizacji dla nieruchomości handlowych w Rzymie i Mediolanie utrzymują się na bardzo niskim poziomie wynoszącym 2,75%, wskutek czego rynki te są mniej atrakcyjne pod względem relatywnych wycen.

Na podstawie przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield analizy 122 rynków, 53% rynku logistycznego uznano za niedoszacowane w porównaniu z 14% dla sektora nieruchomości zarówno biurowych, jak i handlowych. Natomiast 3% rynku logistycznego jest przeszacowana w porównaniu z 37,5% i 16,5% odpowiednio dla rynku nieruchomości biurowych i handlowych. Z raportu firmy Cushman & Wakefield wynika, że w pierwszej dwudziestce lokalizacji niedoszacowanych znalazło się 15 miast z 11 różnych krajów.

Kraje Europy Środkowo-Wschodniej znajdują się wśród najbardziej niedoszacowanych rynków nieruchomości – taki status otrzymała ponad połowa z nich. Z kolei Niemcy, kraje Beneluksu i kraje peryferyjne strefy euro charakteryzują się zrównoważoną liczbą rynków wycenianych według realnej wartości i niedoszacowanych.

Mark Unsworth, dyrektor działu prognozowania w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział:Z najnowszej analizy wynika, że wobec dalszego spadku stóp kapitalizacji wyceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości rosną, co świadczy o zaawansowanym etapie cyklu nieruchomości.

Europa nadal jednak oferuje duże możliwości lokowania kapitału. Dotyczy to zwłaszcza sektora logistycznego, który dynamicznie się rozwija dzięki ekspansji branży e-commerce.

Najbardziej atrakcyjną ofertę dla inwestorów mają obecnie kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Hiszpania i Niemcy, co wynika z optymistycznych perspektyw wzrostu gospodarczego i utrzymującego się dużego popytu wśród inwestorów”.


Mark Freeman, MRICS, Partner, dyrektor działu Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield, Polska, powiedział:Spadek wartości indeksu oznacza, że inwestorzy już w dużym stopniu uwzględnili coraz lepsze prognozy dla rynku europejskiego. Europa Środkowo-Wschodnia w dalszym ciągu oferuje największe możliwości lokowania kapitału. Świadczy o tym fakt, że 8 z 15 rynków tego regionu uznano za niedoszacowane, czyli 53%”.