Stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych w Europie po raz pierwszy w historii poniżej 6%

Soren Rodian Olsen

Soren Rodian Olsen

Head of Office Investment

Telefon +48 228202144

Kontakt

Poniżej znajduje się podsumowanie

  • Raport „DNA of Real Estate” przedstawia analizę sektora biurowego, handlowego i logistycznego w Europie – największy spadek stóp kapitalizacji odnotowano dla nieruchomości logistycznych (o 14 pb w porównaniu z pierwszym kwartałem)
  • W ujęciu kwartalnym czynsze wzrosły lub utrzymały się na dotychczasowym poziomie na wszystkich rynkach nieruchomości biurowych i logistycznych w Europie
  • Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych wzrosły po raz pierwszy od czterech lat

Z najnowszego raportu „DNA of Real Estate” wynika, że w drugim kwartale 2018 roku stopy kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych w Europie obniżyły się o 14 pb do 5,95%, czyli spadły poniżej 6% po raz pierwszy od 1992 roku, w którym międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield rozpoczęła regularne monitorowanie trzech sektorów rynku nieruchomości komercyjnych.

W drugim kwartale stopy kapitalizacji zmniejszyły się na wszystkich rynkach nieruchomości logistycznych w Niemczech, Szwecji i we Włoszech, a także w niektórych lokalizacjach na terenie Wielkiej Brytanii – łącznie do poziomu 5,95%. Kompresja stóp kapitalizacji dotknęła także ok. 1/3 monitorowanych lokalizacji biurowych, a średnia ważona dla najlepszych obiektów obniżyła się z 4,49% do 4,42%. Z kolei stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych wzrosły na niektórych rynkach, wskutek czego w skali europejskiej były wyższe na koniec ostatniego kwartału o 1 pb (4,19%). Pomimo spadku stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych poniżej 6%, różnica względem sektora biurowego i handlowego jest nadal wyższa niż w poprzednim cyklu.

Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8% kwartał do kwartału, a na kilku rynkach w różnych krajach i regionach Europy – nawet o 5%. Niewielki wzrost czynszów odnotowano w sektorze nieruchomości handlowych, ale został on zniwelowany przez korektę stawek czynszowych w Turcji, wskutek czego średni czynsz ważony był o 0,1% niższy niż w pierwszym kwartale.

Nieruchomości biurowe

Czynsze za powierzchnie biurowe rosną nieprzerwanie od siedmiu kolejnych kwartałów – w drugim kwartale wzrosły średnio o 0,8%, a wzrosty odnotowano na 11 spośród 47 monitorowanych rynków. Pod tym względem liderem był Rzym (+5,0%), co wynikało z dużej aktywności najemców w drugim kwartale. Czynsze wzrosły także w innych regionach, między innymi w krajach Beneluksu, Europy Środkowo-Wschodniej, Niemczech, krajach nordyckich i semi-core oraz w Wielkiej Brytanii. Barcelona odnotowała w drugim kwartale jeden z najwyższych wzrostów czynszów – o 4,2% w ujęciu kwartalnym i aż o 11,1% rok do roku. W Wielkiej Brytanii średni czynsz ważony wzrósł o 0,1%. Z kolei w Birmingham i Glasgow czynsze za powierzchnie w najlepszych budynkach biurowych wzrosły tylko nieznacznie, a w centrum Londynu i na innych rynkach regionalnych utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

- W drugim kwartale na niemieckim rynku nieruchomości biurowych czynsze wzrosły tylko w Berlinie. Jednak w drugiej połowie bieżącego roku stawki czynszowe będą rosły także w innych miastach Niemiec ze względu na dobrą koniunkturę gospodarczą i rosnące zainteresowanie najemców. Czynsze w Londynie, które w ostatnim czasie znalazły się w trendzie spadkowym, pozostały na niezmienionym poziomie w drugim kwartale, częściowo dzięki stosunkowo dużej aktywności na rynku najmu. Nie można jednak wykluczyć ponownych spadków w krótkiej i średniej perspektywie ze względu na niepewności związane z brexitem, wolniejsze tempo tworzenia nowych miejsc pracy oraz ponadprzeciętną skalę realizowanych inwestycji - powiedział Nigel Almond, dyrektor zespołu analiz danych w dziale badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

- Warszawa w dalszym ciągu odnotowuje największą aktywność na rynku najmu powierzchni biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, o czym świadczy między innymi wzrost absorpcji netto o 11% rok do roku w pierwszym półroczu. W pierwszej połowie 2018 roku do Polski weszła firma WeWork, która podpisała dwie umowy najmu w Warszawie, a Standard Chartered ogłosił plan otworzenia w stolicy centrum usług wspólnych i utworzenia 750 miejsc pracy. Na rynku nadal trudno o aktywa typu core i niewiele nowych obiektów pojawi się na nim w 2018 roku. Przewidujemy, że do końca bieżącego roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych spadną do rekordowo niskiego poziomu poniżej 5% - powiedział, Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.

Średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w Europie zmniejszyły się o 7 pb do 4,42%, czyli najniższego poziomu od 2001 roku. Obniżyły się na 14 spośród 47 monitorowanych rynków, a na pozostałych nie zmieniły się. W drugim kwartale br. stopy kapitalizacji spadły o 25 pb na sześciu rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii (w Birmingham, Bristolu, Leeds, Manchesterze, Newcastle i Edynburgu), wskutek czego w minionym roku kompresja tego wskaźnika dotknęła w różnym stopniu wszystkie regiony na Wyspach Brytyjskich po okresie stabilizacji w poprzednich 12 miesiącach. Stopy kapitalizacji zmniejszyły się także w krajach Beneluksu – o 11 pb do 4,76%. Podobnie jak miało to miejsce w przypadku czynszów, stopy kapitalizacji w Niemczech obniżyły się nieznacznie (o 1 pb do 3,09%). Inwestorzy podchodzą obecnie z większą ostrożnością do wycen, gdyż stopy kapitalizacji na niemieckim rynku należą do najniższych w Europie.

Nieruchomości logistyczne

W drugim kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych wzrosły na pięciu z 45 monitorowanych rynków, a na pozostałych utrzymały się na stabilnym poziomie. Największy wzrost, bo aż o 16,7% kwartał do kwartału i o 25% rok do roku, odnotował Manchester w wyniku dużej aktywności najemców. Czynsze wzrosły także w Helsinkach (+4,3%), Budapeszcie (+3,9%) i Rzymie (+3,8%).

Średnia stopa kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych zmniejszyła się aż o 14 pb kwartał do kwartału i o 42 pb rok do roku – to najwyższy spadek w ujęciu rocznym w minionych dziewięciu kwartałach. Stopy kapitalizacji spadły na 15 z 45 monitorowanych rynków, w tym we wszystkich lokalizacjach w Niemczech, Szwecji i we Włoszech. Znacznie mniejszą kompresję odnotowano natomiast w krajach Beneluksu i Europy Środkowo-Wschodniej.  

- Ze względu na rozwój sektora e-commerce i zwiększanie efektywności łańcuchów dostaw, nieruchomości logistyczne stają się pożądaną przez inwestorów kategorią aktywów i mają coraz większy udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych. Przyczyniło się to do znacznego spadku stóp kapitalizacji, które są obecnie na najniższym poziomie od 10 lat na praktycznie wszystkich monitorowanych rynkach. Jednak naszym zdaniem w drugiej połowie roku stopy kapitalizacji mogą jeszcze bardziej się obniżyć na niektórych rynkach – dodaje Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

- Rynek nieruchomości logistycznych w Polsce nadal rozwija się dynamicznie. Z dostępnych danych wynika, że czynsze efektywne wzrosły w kilku największych centrach dystrybucyjnych, a wskaźnik pustostanów dla całego kraju na koniec drugiego kwartału 2018 roku wyniósł 4%, czyli spadł do najniższego poziomu w historii. Mimo iż obecnie szereg dużych transakcji portfelowych jest przygotowywanych na zasadzie wyłączności, inwestorzy nie mają dużego wyboru produktów inwestycyjnych. Ponadto utrzymuje się duże zainteresowanie nieruchomościami logistycznymi w segmencie core i value-add, a kilka koreańskich firm zarządzających aktywami poszukuje rzadkich na polskim rynku aktywów gwarantujących dochód w dłuższej perspektywie. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości utrzymują się na stabilnym poziomie 6,25%-6,75% - powiedział, Soren Rodian Olsen, Partner, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.

Główne ulice handlowe


Czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych wzrosły zaledwie o 0,1% kwartał do kwartału i tylko na pięciu rynkach, a na ponad połowie monitorowanych rynków nie odnotowano w minionych 12 miesiącach żadnych zmian w tym zakresie. W drugim kwartale czynsze wzrosły najbardziej w Budapeszcie – o 7,7% kwartał do kwartału i o 16,7% rok do roku, co wynikało z silnej konsumpcji krajowej i popytu ze strony sieci handlowych. Z kolei w Lizbonie stawki czynszowe wzrosły o 4,0% kwartał do kwartału i o 13,0% rok do roku.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych wzrosły o 1 pb do 4,19%, co zakończyło czteroletni okres trendu spadkowego. Na większości rynków Europy kontynentalnej pozostały na dotychczasowym, najniższym od 10 lat poziomie, ale w Wielkiej Brytanii zaczęły rosnąć (o 1 pb do 3,23% w drugim kwartale), tym samym odbiły się od 10-letniego minimum wynoszącego 3,12%. Inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu na brytyjskim rynku nieruchomości handlowych, ponieważ szereg sieci handlowych planuje redukcję liczby sklepów lub oczekuje obniżki czynszów ze względu na spadek obrotów i rosnącą sprzedaż w kanale online, co spowodowało spowolnienie aktywności inwestycyjnej. W warunkach silnego wzrostu PKB Budapeszt odnotował spadek stóp kapitalizacji o 25 pb w drugim kwartale i ponownie zajął pierwsze miejsce w tabeli. Według analizy przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield, stopy kapitalizacji w węgierskiej stolicy mogą ulec dalszej kompresji. Dotyczy to także innych największych rynków w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym Warszawy i Bukaresztu, gdzie nieruchomości handlowe są nadal wyceniane według realnej wartości.

- Sektor nieruchomości handlowych jest nadal główną siłą napędową aktywności inwestycyjnej – od początku roku jego udział w rynku wzrósł do 59%. Po pierwszym półroczu 2018 roku wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w tym sektorze wyniosła 1902 mln euro, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Tak wysoki wzrost wynika przede wszystkim ze sfinalizowania dużych transakcji portfelowych przez inwestorów doceniających coraz lepsze wyniki sprzedaży detalicznej w Polsce. Pomimo wysokiego wolumenu transakcji inwestycyjnych i bardzo dużej podaży aktywów, aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości handlowych w drugim półroczu spowolniła, co odzwierciedla ogólny trend w tym segmencie rynku. Jednak obiekty handlowe o dominującej pozycji nadal cieszą się ogromnym zainteresowaniem inwestorów, co przekłada się na coraz niższe stopy kapitalizacji – mówi Paweł Partyka, Associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.