Boom na rynku nieruchomości magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Rekordowy poziom podaży i popytu ze strony najemców w całym regionie.

Joanna Sinkiewicz

Partner, Head of Industrial & Logistics Agency, Poland

Telefon +48 22 820 2058

Kontakt

Trwały wzrost przy kolejnych planowanych inwestycjach.

Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, która od wielu lat monitoruje rynek nieruchomości magazynowych w Czechach, Polsce, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech, wynika, że w 2017 roku oddano do użytku w Europie Środkowej najwięcej nowej powierzchni magazynowej w historii – ponad 3,7 mln m kw. To o 68% więcej niż w 2016 roku i o 55% więcej niż w rekordowym roku 2007, w którym nowa podaż wyniosła 1,2 mln m kw. Łączne zasoby powierzchni magazynowej w regionie wzrosły o 17%.

Średni wskaźnik powierzchni wynajętej wzrósł do najwyższego poziomu w historii wynoszącego 95,1%. Przy rekordowo wysokim popycie nowe obiekty magazynowe szybko znajdują najemców zarówno przed rozpoczęciem inwestycji, jak w trakcie ich realizacji. W 2017 roku odnotowano największy w historii wolumen transakcji najmu na rynku magazynowym w Europie Środkowej – 6,7 mln m kw., czyli o 1 milion m kw. więcej niż rok wcześniej.

- Pomimo wyjątkowo dużej aktywności deweloperów w Europie Środkowej i niemal maksymalnego tempa wzrostu w regionie, nie obawiamy się odwrócenia trendów. Pod wieloma względami obecnie rekordowe dane są zbliżone do wartości odnotowywanych przed kryzysem lub je przekroczyły, ale główny wskaźnik ilustrujący ilość powierzchni niewynajętej maleje. Podaż nadąża za popytem. Z tego względu rynek jest obecnie w znacznie lepszej kondycji, pomimo sygnałów wskazujących na jego przegrzanie – mówi  Ferdinand Hlobil, Partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cushman & Wakefield.

Wolumen transakcji

W ubiegłym roku wolumen transakcji najmu wyniósł 6,7 mln m kw., z czego ponad 4 mln m kw. przypadło na Polskę, która odnotowuje najwyższe wskaźniki aktywności najemców. Pod tym względem rok 2017 był rekordowy dla polskiego rynku. W Czechach wynajęto 1,3 mln m kw. powierzchni magazynowej, czyli o ok. 70 tys. m kw. mniej niż w 2016 r. Tak wysoki wolumen transakcji przy niewielkich wahaniach utrzymuje się od 2013 r. Rekordowym popytem na powierzchnię magazynową mogą pochwalić się także Węgry, jak i Rumunia. Na Węgrzech najemcy wynajęli 617 625 m kw., czyli o prawie 200 000 m kw. więcej niż w 2016 r. Z kolei na Słowacji zawarto transakcje na 283 529 m kw.

- Łączne zasoby powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły o 20%. Piąty rok z rzędu popyt na powierzchnię logistyczną osiągnął rekordowy poziom, wskutek czego w ubiegłym roku wolumen transakcji najmu przekroczył 4 mln m kw. Do głównych czynników dalszego rozwoju rynku magazynowego w 2018 roku zaliczamy dynamiczny wzrost PKB wynoszący 3,8% oraz kolejne inwestycje infrastrukturalne i ekspansję sektora e-commerce. Nowe obiekty będą powstawały nie tylko na największych rynkach takich jak Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, lecz także w miastach średniej wielkości, które oferują większą dostępność siły roboczej - mówi Joanna Sinkiewicz, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Cushman & Wakefield Polska.

Powierzchnia niewynajęta

Pomimo rekordowej ilości realizowanych inwestycji deweloperskich, wskaźnik pustostanów obniżył się do najniższego poziomu w historii wynoszącego 4,9%. Świadczy to o dobrej kondycji gospodarek krajów Europy Środkowej. Im niższy wskaźnik pustostanów, tym lepsza koniunktura gospodarcza.

Nowa podaż

Polska jest niekwestionowanym liderem pod względem aktywności deweloperskiej. Z 3,7 mln m kw. nowej powierzchni wybudowanej w regionie na Polskę przypadło 2,3 mln m kw., czyli 63%. Na drugim miejscu w Europie Środkowej uplasowały się Czechy, gdzie powstało 662 tys. m kw. – był to jednocześnie drugi najlepszy wynik w historii tego kraju i o 162 tys. m kw. lepszy niż w 2016 r. W Rumunii odnotowano zaskakująco zbliżoną podaż nowej powierzchni magazynowej – prawie pół miliona m kw., czyli o ok. 100 tys. m kw. więcej niż w rekordowym roku 2016. Na Węgrzech i Słowacji zasoby powierzchni magazynowej powiększyły się o 120 tys. m kw.

- Polska najlepiej wykorzystała boom gospodarczy od czasu ostatniego kryzysu. Po niej najwięcej zyskały Czechy i Rumunia. Z kolei Węgry i Słowacja nie wykorzystały w pełni szans z początku ostatniej dekady, ale w ostatnich dwóch latach rozwijają się coraz dynamiczniej - dodaje Ferdinand Hlobil.

Rynek inwestycyjny

W 2017 r. wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości magazynowych wyniosła 2,2 mld euro, co stanowiło 19% łącznego wolumenu inwestycyjnego przypadającego na nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej.

Prognoza

Według ekspertów firmy Cushman & Wakefield rok 2018 będzie dobrym okresem dla rynku magazynowego pod względem nowej podaży i popytu ze strony najemców. Atutem Europy Środkowo-Wschodniej są nadal niskie koszty płac i dogodna lokalizacja. Do wzrostu popytu na obiekty magazynowe przyczyniać się będą zmiany w strukturze handlu, czyli dalsza ekspansja sektora e-commerce. Znajdzie to odzwierciedlenie w kolejnych dużych projektach realizowanych przed deweloperów.

- Pomimo bardzo dynamicznego rozwoju w ostatnich dwóch latach, Europa Środkowa (włączając Rumunię) nie zrównała się z Niemcami pod względem łącznych zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej. Jednak region ten ma duży potencjał wzrostu z uwagi na bardzo niskie wskaźniki pustostanów i silny popyt na rynku najmu - mówi Ferdinand Hlobil.

Największe transakcje roku 2017:

Polska:

Panattoni; Panattoni Park Stryków II; Sonoco, 18 300 m kw.

MLP Group, Park: MLP Pruszków II, Avery Dennison, 13 300 m kw.

Czechy:

Panattoni, Panattoni Park Plzeň West, Sony DADC, 25 000 m kw.

Prologis, Prologis Park Prague Rudná, VAFO, 23 710 m kw.

CTP, CTPark Teplice, PRO:DIRECT, 12 502 m kw.

CTP, CTPark Brno, FEI, 12 146 m kw.

Węgry:

Prologis, Prologis Park Budapest – Gyál, informacje o kliencie poufne, 23 000 m kw.

Słowacja:

Park Log Center Nové Mesto nad Váhom, Hellsa Slovakia Front Lightning, 5000 m kw.